Điểm quan trọng của góp vốn bằng quyền sử dụng đất nằm ở việc giao dịch có đúng chủ thể, đúng hình thức và có thể hoàn tất trên thực tế hay không. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc dùng giá trị quyền sử dụng đất để tạo vốn trong doanh nghiệp hoặc hợp tác kinh doanh. Đây không chỉ là thỏa thuận định giá mà còn là một giao dịch về quyền sử dụng đất cần đáp ứng điều kiện và đăng ký.
Giao dịch này có điểm gì cần chú ý?
Phải xác định người góp vốn có quyền đưa đất vào giao dịch và đất đủ điều kiện thực hiện quyền. Điểm này quyết định giao dịch có thể hoàn tất an toàn hay sẽ phát sinh rủi ro sau khi đã thanh toán. Giá trị góp vốn, thời điểm hoàn tất góp vốn và quyền lợi tương ứng cần thể hiện rõ trong hồ sơ doanh nghiệp/hợp đồng. Các bên nên ghi nhận rõ trong hợp đồng thay vì để nội dung quan trọng chỉ tồn tại ở thỏa thuận miệng.
Với hồ sơ có nhiều giấy tờ, nên chọn một tài liệu làm ‘mốc’ rồi kiểm tra các tài liệu còn lại có thống nhất về tên, số, ngày và đối tượng hay không. Những chỗ lệch nhau cần được giải thích trước khi nộp.
Căn cứ pháp lý
Các văn bản nền tảng nên được đối chiếu gồm:
- Luật Đất đai 2024 và các luật sửa đổi, bổ sung đang có hiệu lực tại thời điểm thực hiện.
- Nghị định 101/2024/NĐ-CP về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận và hệ thống thông tin đất đai, khi nội dung bài liên quan đăng ký hoặc Giấy chứng nhận.
- Bộ luật Dân sự 2015 đối với giao dịch, thừa kế, quyền đối với bất động sản liền kề và các quan hệ dân sự có liên quan.
Nếu văn bản đã được sửa nhiều lần, nên đọc bản hợp nhất hoặc tra điều khoản sửa đổi tương ứng thay vì đọc bản gốc riêng lẻ.
Kiểm tra quyền định đoạt trước khi ký
Nếu góp vốn làm chuyển quyền sử dụng đất sang pháp nhân nhận góp vốn, phải hoàn tất đăng ký theo quy định. Điểm này quyết định giao dịch có thể hoàn tất an toàn hay sẽ phát sinh rủi ro sau khi đã thanh toán.
Khi rút vốn hoặc doanh nghiệp giải thể, việc xử lý quyền sử dụng đất cần được dự liệu từ đầu. Các bên nên ghi nhận rõ trong hợp đồng thay vì để nội dung quan trọng chỉ tồn tại ở thỏa thuận miệng.
Điều khoản và giấy tờ nên chuẩn bị
Với hồ sơ nhiều nguồn, nên đánh số tài liệu và lập một danh mục ngắn. Cách này giúp tránh tình trạng nộp thiếu bản quan trọng nhưng lại có nhiều bản trùng.
- Giấy chứng nhận: dùng để đối chiếu tư cách và dữ kiện gốc; cần kiểm tra đủ trang, chữ ký và dấu nếu có.
- Hợp đồng góp vốn/thỏa thuận định giá: dùng để kiểm tra sự thống nhất giữa thông tin kê khai và hồ sơ; cần kiểm tra đủ trang, chữ ký và dấu nếu có.
- Hồ sơ doanh nghiệp và nghị quyết/quyết định nội bộ: dùng để chứng minh một mắt xích quan trọng của sự việc; cần kiểm tra đủ trang, chữ ký và dấu nếu có.
- Giấy tờ nhân thân/tư cách pháp lý: dùng để làm căn cứ xác định quyền, nghĩa vụ hoặc thời điểm phát sinh; cần kiểm tra đủ trang, chữ ký và dấu nếu có.
Tài liệu do bên đối lập cung cấp cũng nên được lưu nguyên trạng vì có thể trở thành căn cứ quan trọng.
Từ thỏa thuận đến hoàn tất thủ tục
- Bước 1: Kiểm tra điều kiện của đất và chủ thể. Hoàn tất nội dung này rồi mới chuyển sang phần phụ thuộc tiếp theo.
- Bước 2: Định giá và phê duyệt giao dịch nội bộ. Nếu xuất hiện dữ kiện trái nhau, cần xử lý mâu thuẫn trước khi tiếp tục.
- Bước 3: Ký hợp đồng, hoàn tất thủ tục đăng ký quyền. Nên lưu biên nhận, văn bản hoặc chứng từ thể hiện kết quả đã thực hiện.
- Bước 4: Ghi nhận phần vốn góp trong hồ sơ doanh nghiệp. Nếu có đại diện, phải rà lại phạm vi ủy quyền ở chính bước này.
Không nên bỏ biên nhận hoặc mã hồ sơ; đây là căn cứ quan trọng để kiểm tra tiến độ và thời điểm đã nộp.
Rủi ro hay gặp khi giao tiền hoặc ký giấy
Một rủi ro khá phổ biến là định giá nhưng không chuyển quyền theo đúng thủ tục. Nếu đã phát sinh, ưu tiên bảo toàn chứng cứ trước khi xử lý tiếp. Việc xử lý vội có thể làm mất thêm lựa chọn pháp lý.
Cũng cần tránh việc đất là tài sản chung nhưng thiếu chữ ký. Cách phòng ngừa là kiểm tra vấn đề này trước thời điểm ký hoặc nộp hồ sơ. Việc xử lý vội có thể làm mất thêm lựa chọn pháp lý.
Nhiều hồ sơ phát sinh vướng mắc vì không quy định xử lý đất khi chấm dứt góp vốn. Không nên dùng giấy tờ lập sau để che lấp một sự kiện đã xảy ra. Việc xử lý vội có thể làm mất thêm lựa chọn pháp lý.
Một điểm khác đáng lưu ý là góp vốn bằng đất đang thế chấp mà không xử lý quyền của bên nhận bảo đảm. Tốt nhất nên ghi rõ phương án xử lý ngay trong thỏa thuận hoặc hồ sơ. Việc xử lý vội có thể làm mất thêm lựa chọn pháp lý.
Cách giảm rủi ro cho các bên
- Đã có và kiểm tra giấy chứng nhận chưa?
- Nội dung “Phải xác định người góp vốn có quyền đưa đất vào giao dịch và đất đủ điều kiện thực hiện quyền.” đã có tài liệu chứng minh chưa?
- Rủi ro “định giá nhưng không chuyển quyền theo đúng thủ tục” đã được loại trừ hoặc có phương án xử lý chưa?
- Sau bước “ghi nhận phần vốn góp trong hồ sơ doanh nghiệp” còn phải cập nhật, đăng ký, kê khai hoặc thi hành việc gì khác không?
Nếu phần quan trọng nhất vẫn chỉ dựa vào lời nói, hồ sơ chưa thực sự sẵn sàng.
Kết luận
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất sẽ dễ kiểm soát hơn khi đi đúng thứ tự: hiểu bản chất, kiểm tra điều kiện, chuẩn hóa chứng cứ rồi mới thực hiện thủ tục. Hồ sơ có nhiều người cùng quyền, giấy tờ cũ mâu thuẫn hoặc tài sản đang bị ràng buộc nên được rà kỹ trước khi ký hoặc nộp.
