Khi phát sinh tranh chấp ranh giới đất, nên tách cảm xúc khỏi dữ kiện và bắt đầu từ chứng cứ có thể kiểm tra. Tranh chấp ranh giới thường không thể giải quyết chỉ bằng việc nhìn hàng rào hiện tại. Cần đối chiếu hồ sơ địa chính, giấy tờ đất, mốc giới qua các thời kỳ, hiện trạng sử dụng và chứng cứ về quá trình quản lý.
Tách cảm xúc khỏi dữ kiện
Diện tích ghi trên Giấy chứng nhận là dữ liệu quan trọng nhưng chưa phải yếu tố duy nhất để xác định đường ranh thực tế. Đây là dữ kiện cần gắn với chứng cứ, vì cơ quan giải quyết không thể chỉ dựa vào lời khẳng định của một bên. Bản đồ, trích đo, hồ sơ cấp giấy và biên bản xác định ranh giới có giá trị đối chiếu. Nếu có tài liệu trái nhau, nên lập bảng đối chiếu theo ngày phát sinh thay vì lựa chọn tài liệu có lợi cho mình.
Trước khi xử lý, nên lập một dòng thời gian ngắn: sự việc bắt đầu khi nào, ai tham gia, giấy tờ nào đã ký và hiện mong muốn kết quả gì. Chỉ cần xác định sai một mốc hoặc sai tư cách của người tham gia là hướng giải quyết có thể lệch.
Khung pháp luật áp dụng
Các văn bản nền tảng nên được đối chiếu gồm:
- Luật Đất đai 2024 và các luật sửa đổi, bổ sung đang có hiệu lực tại thời điểm thực hiện.
- Nghị định 101/2024/NĐ-CP về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận và hệ thống thông tin đất đai, khi nội dung bài liên quan đăng ký hoặc Giấy chứng nhận.
- Bộ luật Dân sự 2015 đối với giao dịch, thừa kế, quyền đối với bất động sản liền kề và các quan hệ dân sự có liên quan.
Khi tra cứu, cần ưu tiên văn bản hợp nhất hoặc phiên bản đã cập nhật sửa đổi, đồng thời kiểm tra ngày có hiệu lực.
Xác định đúng yêu cầu cần bảo vệ
Nếu các bên không tự thỏa thuận được, thủ tục hòa giải và cơ chế giải quyết tiếp theo phụ thuộc bản chất tranh chấp. Nội dung này giúp xác định yêu cầu nào có căn cứ và yêu cầu nào cần bổ sung chứng cứ.
Không nên tự ý tháo dỡ hàng rào, xây lấn hoặc thay đổi hiện trạng trong lúc tranh chấp. Khi thương lượng không thành, đây sẽ là một trong những điểm cần trình bày rõ trong đơn và tại quá trình giải quyết.
Thu thập chứng cứ theo dòng thời gian
Tài liệu nên được chia theo mục đích chứng minh thay vì để lẫn trong một tập hồ sơ. Việc phân nhóm giúp nhìn ra ngay giấy nào dùng để chứng minh chủ thể, giấy nào xác định đối tượng và giấy nào ghi nhận diễn biến.
- Giấy chứng nhận và hồ sơ cấp giấy nếu có: dùng để chứng minh một mắt xích quan trọng của sự việc; cần kiểm tra đủ trang, chữ ký và dấu nếu có.
- Bản đồ/trích đo qua các thời kỳ: dùng để làm căn cứ xác định quyền, nghĩa vụ hoặc thời điểm phát sinh; cần kiểm tra đủ trang, chữ ký và dấu nếu có.
- Ảnh, biên bản, tài liệu về mốc giới và quá trình sử dụng: dùng để hỗ trợ cơ quan xử lý xác minh nội dung được trình bày; cần kiểm tra đủ trang, chữ ký và dấu nếu có.
- Lời khai/tài liệu của người biết rõ ranh giới cũ: dùng để giúp phân biệt giữa thông tin thực tế và giả định của các bên; cần kiểm tra đủ trang, chữ ký và dấu nếu có.
Các bản scan nên được đặt tên theo ngày và loại giấy tờ để dễ đối chiếu khi cần bổ sung.
Từ thương lượng đến tố tụng
- Bước 1: Ghi nhận hiện trạng và ngăn việc chứng cứ bị thay đổi. Cần ghi lại ngày thực hiện để kiểm soát các thời hạn liên quan.
- Bước 2: Thu thập hồ sơ địa chính và giấy tờ nguồn gốc. Nếu cơ quan yêu cầu bổ sung, chỉ bổ sung đúng phần còn thiếu và giải trình rõ.
- Bước 3: Thương lượng/hòa giải theo trình tự phù hợp. Hoàn tất nội dung này rồi mới chuyển sang phần phụ thuộc tiếp theo.
- Bước 4: Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hoặc Tòa án giải quyết khi cần. Nếu xuất hiện dữ kiện trái nhau, cần xử lý mâu thuẫn trước khi tiếp tục.
Khung này có thể điều chỉnh theo hồ sơ thực tế; điều quan trọng là không bỏ qua bước kiểm tra điều kiện trước khi nộp.
Điểm cần thận trọng trong quá trình tranh chấp
Một rủi ro khá phổ biến là chỉ dựa vào số mét đo bằng điện thoại. Khi thấy dấu hiệu này, cần dừng bước tiếp theo để đánh giá hậu quả. Càng để kéo dài, khả năng phát sinh thêm nghĩa vụ hoặc tranh chấp càng cao.
Cũng cần tránh việc tự tháo hàng rào của bên kia. Nếu có bên thứ ba liên quan, nên làm rõ quyền của họ trước khi quyết định. Càng để kéo dài, khả năng phát sinh thêm nghĩa vụ hoặc tranh chấp càng cao.
Nhiều hồ sơ phát sinh vướng mắc vì không lưu chứng cứ trước khi hiện trạng thay đổi. Nếu đã phát sinh, ưu tiên bảo toàn chứng cứ trước khi xử lý tiếp. Nếu không chắc cách xử lý, nên xin ý kiến chuyên môn dựa trên bộ hồ sơ thực tế.
Một điểm khác đáng lưu ý là nhầm tranh chấp ranh giới với yêu cầu đính chính sai số đo đạc. Cách phòng ngừa là kiểm tra vấn đề này trước thời điểm ký hoặc nộp hồ sơ. Nếu không chắc cách xử lý, nên xin ý kiến chuyên môn dựa trên bộ hồ sơ thực tế.
Một bộ hồ sơ tốt trông như thế nào?
- Đã có và kiểm tra giấy chứng nhận và hồ sơ cấp giấy nếu có chưa?
- Nội dung “Diện tích ghi trên Giấy chứng nhận là dữ liệu quan trọng nhưng chưa phải yếu tố duy nhất để xác định đường ranh thực tế.” đã có tài liệu chứng minh chưa?
- Rủi ro “chỉ dựa vào số mét đo bằng điện thoại” đã được loại trừ hoặc có phương án xử lý chưa?
- Sau bước “yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hoặc Tòa án giải quyết khi cần” còn phải cập nhật, đăng ký, kê khai hoặc thi hành việc gì khác không?
Nếu còn một câu chưa trả lời được, nên coi đó là điểm cần xác minh trước khi đi tiếp.
Kết luận
Điểm quan trọng của tranh chấp ranh giới đất là chứng minh đúng điều cần chứng minh và đi đúng trình tự. Nếu còn mâu thuẫn về quyền, thời hiệu, thẩm quyền hoặc hiệu lực giấy tờ, nên xử lý riêng điểm đó trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.
